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某高层住宅项目不确定性分析

更新:2017/9/13  阅读:  栏目:地产调研

某高层住宅项目不确定性分析提要:由以上分析可以得出,售价和建安工程费都是该项目的敏感因素,相比之下,售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外

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  某高层住宅项目不确定性分析

  本项目的不确定因素主要来自以下几个方面:建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素,受当地政治、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目经济效益目标的实现。

  一、盈亏平衡分析

  (一)住宅销售部分盈亏平衡

  假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,则由计算可得,当住宅销售率为75.70%时,住宅全部投资利润率为零,也即投资刚能保本。一般认为,当盈亏平衡点的销售率≤60%时,项目风险较低,本项目盈亏平衡点的销售率为75.70%,可见其风险程度较高。

  (二)结论

  本项目之所以住宅销售部分的风险较大,而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。

  二、敏感性分析

  影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测,开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而,本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财务内部收益率和投资利润率),分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时,对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表

  (1)售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。

  售价下降5%、10%,将引起该项目的财务净现值分别下降-26.89%、-55.68%;当售价下降17.7%时,该项目财务净现值等于零,到达临界点,此时,若售价再下降,则财务净现值小于零,出现亏损。

  建安工程费上升10%、20%,将引起该项目的财务净现值分别下降-80.46%、-149.34%;当建安工程费上升12.8%时,该项目财务净现值等于零,到达临界点,此时,若建安工程费再上升,则财务净现值小于零,出现亏损。

  (2)售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

  售价下降5%、10%,将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.1308%、0.26157%;当售价下降17.7%时,该项目财务内部收益率等于基准收益率(IC=8%),到达临界点,此时,若售价再下降,则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

  建安工程费上升10%、20%,将引起该项目的财务内部收益率分别下降-2.2757%%、-4.682%;当建安工程费上升12.8%时,该项目财务内部收益率等于基准收益率(IC=8%),到达临界点,此时,若建安工程费再下降,则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

  (3)售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

  售价下降5%、10%,将引起该项目的投资利润率分别下降24.70%、-7.96%%;当售价下降24.09%时,该项目投资利润率等于基准收益率(IC=8%),到达临界点,此时,若售价再下降,则投资利润率等于预期的基准收益率。

  建安工程费上升10%、20%,将引起该项目的投资利润率分别下降-7.05%%、55%%;当建安工程费上升29.4%时,该项目投资利润率等于基准收益率(IC=8%),到达临界点,此时,若建安工程费再上升,则投资利润将达不到预期的基准收益率。

  由以上分析可以得出,售价和建安工程费都是该项目的敏感因素,相比之下,售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外,工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入,NPV和IRR会下降,回收期大大延长外,还会影响楼盘的信誉和形象,由此而导致延误交楼时间的,还要给买家赔偿违约金;销售率低下,即意味着投资资金不能快速回收,这样会使整个项目将陷入僵局。

  总体来说,项目经营阶段风险较大,主要集中在:一、住宅部分能不能按计划销售完毕,资金能否尽快回收;针对这些问题,现提出两个建议

  ★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制,即在充分分析现有和未来资金条件下,妥善地安排资源,谨慎考虑项目的营销策略是否得当,促销时机是否合理,销售和租赁计划是否能如期完成,市场定位及价格定位是否合理,在利用一切可利用的机会上,为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划,并在实施过程中,尽可能地严格按照计划去进行,将风险减至最小。

  ★建议采用全销售方案。在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下,如果暂且不考虑项目的远期收益,而是为尽快回收所有的建设投资,降低投资的风险,可把商铺与车位跟住宅一同销售。


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