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地产项目销售示范区专项设计

更新:2018/1/27  阅读:  栏目:规划设计

地产项目销售示范区专项设计提要:示范区强调客户空间情境感受和建设品质,将客户引入住后的生活享受,也让客户对建设单位的实力和建设标准有所感受(主要是景观

源自建筑资料

  地产项目销售示范区专项设计

  示范区设计是件有乐趣有痛苦的事,乐趣在于比起大区更灵活更富创意,痛苦在于它虽小却是一套完整的流程(建筑结构设备精装景观一个都不少),而且在项目之初,人手不足,同时还要筹备项目之初的各项工作、做规划和一期的单体设计和报建,整个忙成一团了;

  体验式示范区示例:万科九都荟

  客户动线:停车场——售楼处——咖啡馆——办公楼——沿街商铺——室外活动场地——样板房1/2/3/4——社区会客厅——别墅示范区

  一、示范区 不等于 售楼处;

  示范区强调客户空间情境感受和建设品质,将客户引入住后的生活享受,也让客户对建设单位的实力和建设标准有所感受(主要是景观);

  早期对示范区没那么重视,建个售楼处里面排2个样板间,就OK了,现在行情不好,大家对示范区越来越重视了;(其实对于卖得好的楼盘,光有个售楼处也行)

  示范区一般包括:前广场(可能很长很大)、售楼处、景观示范区、样板间;

  前广场:将客户与外部环境隔离,越偏远的地方,做得越大;龙湖喜欢做,我们这龙湖的第一个别墅盘,龙湖沿河边做了一条引道,从入口开车至售楼处要10分钟,这10分钟完全进入情境,把周边的荒芜给隔绝了;还有些豪宅项目,在比较偏的海边的,万科、星河湾有做过,直接整修了一段海岸线;

  包含:停车场、活动广场、售楼处主入口对应景观

  售楼处:

  <1>功能:售楼处功能流线比较单一,做过2次或跟有经验的销售总(谁用谁做主)碰2次,基本OK;

  客户动线布置:大门-前台-企业文化展示区-区域模型-大区模型-户型模型-销售信息展示区-普通洽谈区(含水吧)-VIP洽谈区-财务收款/后台办公室;

  销售人员办公:销售办公室-策划办公室-销售总监办公室-物料室-合同资料室-销售更衣室;

  项目人员办公:项目总办公室1间、副总办公室1~2间、财务办公室1间、成本办公室/设计办公室等、工程大间、会议室大小各1间、图纸资料室3~4间、卫生间;我每次设计比较喜欢安排一个开敞空间,感觉有协作氛围,也节约空间;基本上20~30个工位;

  <2>建筑:临建?永久建筑的一部分?还是租用现有网点?这是开始要争论的事情之一;在效果、开盘时间、成本上取平衡吧;我们项目第一个售楼处是临建,花了900万,做得很有品质(后来领导觉得花费太高,后面的项目压到了500万,不管怎么省,这种做法本身就挺费钱);放在4期地块,用了2~3年,地块开始建设时拆除,再用一期的网点改建了1个,花了200多万;还有项目为了抢开盘,直接租用了几间网点,在内部建了样板间,用了1年,租金加装修等花了200多万(只花了精装、软装、1年租金),项目网点建好之后再搬过去,示范效果不好,但从建筑景观都能节约不少;

  <3>立面:风格一般两个方向:

  规矩大方型:跟楼盘统一、法式、新古典,本身也比较出效果,挂些石材(要省钱配合真石漆用),细部做得精致一些即可;多用于永久建筑,以后是网点会所之类的;

  大师作品型;做得比较炫,现代方向,拗造型,前几年用的比较多,现在反而没什么新奇了;多用于临时建筑;

  <4>结构形式:临建一般采用钢结构+玻璃幕墙,速度快,容易起造型,还出效果;

  <5>精装:精装同样是保守型/设计型;保守型一般整体暖米黄色调,地面墙面瓷砖(好点用石材),地面拼花(便宜用菱形三角拼,贵的用定制曲线花纹镶嵌),墙面能露出来的空间不多(销售),可以简化;主要选择门栋套线、房间门材质颜色;顶棚倒是有点讲究,办过软装的人知道,水晶灯巨贵(10~20万),完全可以通过吊顶设计来取代水晶灯;

  <6>软装:软装水太深,能往外扔不要往回揽,是块肥肉也是个陷阱,经手的话要把所有见证性资料留齐全;如果真要项目设计全全负责,还是参观一下乙方已完成项目;

  我经手过样板间改造的软装,坚持用的其他项目的(正好拆了不用的),跟项目销售一起布置的,效果还可以,没花钱,过程中受到很多阻力,但后来公司查账的时候很干净;后来新建售楼处交给集团没有参与,只负责事务性的工作,也不敢说有什么布置经验;

  景观示范段:

  从售楼处到样板间之间的一段空间,一般做成蜿蜒小道,绿树红花簇团,步行3~5分钟,做得精致,,可起微地形与外部隔开,也可带入一个小型活动广场,用于举办露天客户活动;

  样板间:

  样板间独立设置的好处在节约工期,售楼处和样板间可以同步施工,不用等;缺点在于花费大,必须要设置景观示范段;

  硬装:

  虽然不是精装专业出身,无奈项目上设计被理解为无所不能,精装也一手包揽了,到目前只能达到合格的水平, 下次能做的优秀一些,到不了惊艳型;

  专项设计——销售示范区设计

  简单理解样板间精装:风格、色系、主材、线脚;按位置:地面/墙面/顶面;

  风格:首先由销售部门提供做哪个户型为样板,哪个户型做哪种风格;一般来说,小户型(70以下一居)的多为现代简洁清新风格,主打青年单身客户;90平左右刚需(两室)多为田园风或日式,浅色系、主打年轻夫妻;120以上首改(三室)多为美式田园,线条更复杂,软装部品也多些奢华色调,主打35-45岁客户,140以上再改,多为深色系欧式,更为端庄,不在线条上做文章,以高品质的材料取胜,上等实木,石材线条,定制拼花等,主打45岁-55岁人群;

  色系:一般采用暖色调,分深浅2种即可;我觉得地面的颜色一确定,整个屋子的色调就定了,比如用原木色的地板,踢脚线自然也是白色至同色这个色段,门框顺着踢脚线走,门板顺着门框走,墙纸及厨卫瓷砖顺着内门走,吊顶白色,整个屋子的色调就全定了;

  主材:地面瓷砖/地板(地板一般选实木复合/实木,瓷砖现代风格选光面,田园选毛面),卧室都用地板,厨卫都用地砖,主要看客厅餐厅用什么;这里最容易降档次的细节是瓷砖与地板交界处的塑料分隔片,如果是交付样板,要用过门石+塑料条;墙面:墙面材质是区分档次最明显的地方,最普通是涂料(一般家庭使用,样板间不大用),墙纸(最常用,中低端至中高端),石材(高端),辅以实木线条,强化背景墙;吊顶:主材石膏板,高端项目会做一些实木线条;主流吊顶主要区别在叠级、石膏线条、灯具的布置;

  线条:细部线条是体现风格的地方,包括踢脚线、门套线、背景墙框线、吊顶线条;断面的弧度、复杂层度都对应着不同的风格体系;

  备注:我们集团设计部精装做了一个很好的工作,将不同风格的样板间分类汇总成一个图册,销售、设计及设计单位都以这个图册为基础,先统一再发散,极大的提高了工作效率;

  软装:

  软装设计基本流程是软装单位提供概念设计ppt,把部品图片及放置位置表示清楚,确认后再出部品清单(含价格),同时确认布料、油漆等定制材料;

  软装定价最模糊的一点是:布置面积×单方标准(如2000元/平方米)=软装总价,部品清单是根据总价往下分,所以单个部品的价格跟市场价差异很大,如一个抱枕,市场价30块,软装可能要300块;


源自建筑资料
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