设为首页 加入收藏 房地产E网住宅设计主线:方案设计(步骤)
您现在的位置: 房地产E网 >> 地产学堂 >> 规划设计 >> 正文

住宅设计主线:方案设计(步骤)

更新:2018/1/27  阅读:  栏目:规划设计

住宅设计主线:方案设计(步骤)提要:单体方案审查还是以规划总图、指标核算、地下车位等为重,规划部门多为规划专业出身,对于规划的审查、比单体本身看得细致

更多精品: 客服

  住宅设计主线:方案设计(步骤)

  方案设计是对产品的落地,以销售提供的策划报告为基础(一定要签字版);

  成果:单体文本(内审签字)、方案蓝图、《单体方案审查意见书》

  基本步骤:

  阶段一:确定标准层平面 / 非非标准层意向及卖点;

  阶段二:确定首层顶层非标准层平面;

  阶段三:立面整体风格/效果图;

  阶段四:立面重点部位:单元入口、屋顶、空调机位、线条等;

  阶段五:剖面:层高、竖向、立面大样做法;

  以住宅为例:

  一、方案讨论期:

  根据集团产品线及销售市场调研,从户型库找出符合的产品户型,不同面积段2-3种,作为靶子与各部门初步讨论,找出普遍认可的方向1~2个进行深化;这个阶段会反复进行3·4次;

  同时对产品推出市场的卖点做出梳理,确立成品对标项目,确定后期设计整体方向;

  二、产品深化期:

  <一>平面

  1.确定产品方向后,对产品各房间的细部进行微调,确定准确的标准户型平面(开间进深、凸窗、厨卫布置、阳台赠送等);同时确定标准单元平面的交通核布置方式(经济型、舒适型、豪华型);多层高层参考书《住宅精细化设计》清华的周老师写的;

  2.非标准层平面:

  户型内部:一层和顶层提高附加值,如一二层加大层高、一层送送庭院、送地下室、二楼独立入户,三楼增加露台、顶楼加闷顶、送大露台,倒数第二层送露台;

  公共区域:首层门厅(面积大小、高度挑空)、标准层(电梯入户、花园入户);

  3.根据销售提的产品面积配比,进行单元组合,与规划不符的地方,要对建筑外轮廓进行微调,形成楼座标准层平面图;

  一般来说东西两头布置稍大户型,位置好的地布置大户型;要注意顶层复式面积会大于标准层20-40平方米,不要漏算;

  4、立面意向:外墙意向(材质、风格)、门窗大小高度(主要看楼盘定位),立面复杂程度(立面凸凹关系、装饰及线条复杂程度);确定好大方向意向后,下一步可以开始出第一版效果图;

  <二>立面设计(效果图):

  1.第一版效果图:初步意向效果图——鸟瞰图(竖向关系、屋顶做法、风格统一)、主要道路节点沿街透视图(沿街面的形象)、典型单体效果图(立面配色、风格、主要线条);项目所有部门会审,对成本、施工工艺等进行论证;

  2.第二版效果图:内部确认的立面效果图(在费用和施工上靠谱的效果);再与规划部门沟通,根据规划部门意见再进行调整,但内部大原则不变;

  3. 第三版效果图:内外部均认可的效果图;再次基础上完成立面分析图(也叫立面手册,表明个部分使用的材料、对典型立面出局部放大和做法图、放大关键节点);

  4. 将效果图翻成CAD立面图,对细部进一步推敲;

  <三>剖面设计:

  我们一般对剖面的重视度不够,剖面是分析建筑结构很好的手段;

  1.场地剖面:对场地的竖向关系画2-3个剖面,建筑单体之间的关系、与周边的关系就很清楚了;(与规划同步进行)

  2.单体剖面:层高、夹层设置、屋顶设置;(与平面设计同步进行)

  3.深化剖面:对楼梯电梯等竖向关系的剖断分析;典型做法的墙身大样(与立面同步进行)

  (尤其楼梯与窗户、护栏的关系,很容易出现错漏)

  三、方案评审报建期(主要说外部审查);

  方案正式报规划局审批,各地流程略有不同,大面的东西和审批角度基本一致,规划部门重视指标、城市形象;

  1.专家评审(有些地方有立面专项评审)

  报建资料:三套方案文本(规划阶段也要进行专家评审,设计阶段快的话,两个评审可一起做);

  注意点:规划局对评审资料提前审查,一般我们前期对自己的这套方案设计深度较高,其他两套应付,规划部门可能不满意,要求达到同样深度,这点要提前沟通,不要因此耽误时间;还有要求不能一家单位出三个方案,要三家单位出,需要提前找好单位;

  时间:1个月(规划局看2~3周、评审会及专家意见盖章1周)

  2..单体方案审批:

  报建资料:全套蓝图、日照分析图、(土地合同、环评报告等);

  注意点:

  日照报告要做三次、规划设计一次(用地规证)、单体方案一次(方案审查意见书)、初步方案一次(工程规证);   日照报告一般是当地垄断的院做,周期较长(3~5天),有的地方可以拿中间报告(少一道审查流程,能快两天,钱按正式的再交一份,能打个时间差,但不作为正式文件);

  单体审批时间较长,正式报之前至少沟通修改1~2月,报后1~2月,经处务会,局务会、大项目还要上市长会;(如果存在规划变更、指标调整、配套变化还要上城规委会);审批通过后,意见书签字盖章1周;

  摸清会议时间,紧跟政府节奏:比如处务会如果在周3周4开,那么周五去规划局沟通,周末调整完成,周一再上报,ok的话,就有可能排上本周的会议;各地规矩不同,有的规划局要提前一周预约下周的会;项目开发前期时间都很紧张,晚一天,可能错过一周;局务会可能半月或1月开一次,赶上领导出差,就错过1个月;

  3.审查重点:

[1] [2] 下一页


更多精品: 客服
相关文章
快速导航