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设计主线:规划设计(总图、竖向)

更新:2018/1/27  阅读:  栏目:规划设计

设计主线:规划设计(总图、竖向)提要:车位:含安置房、经济适用房、公租房等,1户/个指标可以调低;地上车位我们地区上限为总停车位的10%,一般按允许的上限控制

源自建筑资料

  设计主线:规划设计(总图、竖向)

  规划设计:规划总图(含指标)、竖向图(含道路分析或单独出)、管线综合图、日照分析图(住宅相关)、绿化图、设计说明书;

  各地规划部门,对规划设计报建文件要求不一样,总图、竖向、管线、日照是必有的;

  一、总图:

  1.指标:常规的指标表,数据必须严格控制

  地上建筑面积:规划阶段按容积率计算,方案阶段基本保持一致(略有不一致也按一致报,少了以后也不能加,多了以后可以少),规证阶段准确;关系利润,没有经过公司决策,设计不能轻易减少指标;

  地下建筑面积:一般规划部门不太严格,满足车位情况下,可以调整;(前期预留人防增设的面积,避免超出出现立项损益的地下面积);

  建筑密度/绿化率:一般控规指标已确定,后期调整要经过城规委会等重大会议决策;有些地方对绿化率的核算严格,要求提供pl线的绿化范围图;

  车位:含安置房、经济适用房、公租房等,1户/个指标可以调低;地上车位我们地区上限为总停车位的10%,一般按允许的上限控制,减少地下车库积压成本;

  配套面积:能放地下的不要放地上(换热站除外),能卡最低指标的绝不增加;

  2.周边环境及交通条件

  景观资源,如自然景观(海景山景),人工景观(公园)等,如何利用或改造提升,沿之布置优质产品;

  商业交通资源,商业交通等吵杂环境,对居住为劣势,但对商业、办公、公寓等为优势;如需布置住宅,将其楼栋的产品量降低,低价薄利销售;

  市政设施:变电站、供热公司等劣势环境,布置产品量减少,产品类型及总价均减少;

  即:好地方,多布楼,布好楼   ,反之亦然;

  3.入口及周界布置

  一般小区至少设置主次两个小区入口,主入口放在人流最多的道路上;大门能形成标识性;如果沿街的商业网点价值高,门可结合网点设计;

  入口设计也要结合现场情况,如果周边道路未建,在交付时也可能无法建成,至少保证一处入口在交房时能方便使用;

  车行入口:根据我们项目交付后,物业管理的反馈,最好的车库入口位置是,直接面向小区外部,在岗亭一侧(另一侧设置小区消防车道和人行入口),这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。如果地下车库设置在小区门内部,业主要打两次卡才能进入车库,物业也难以控制车辆进入园区;

  规划设计时,应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上;

  4.产品布局:

  一般住宅小区,常见类别:住宅、网点、配套用房(物业用房、幼儿园或小学、养老院);

  住宅产品:强排及损益阶段已经对产品的方向(层数、位置、面积等)确认,规划阶段结合初步选定的户型标准层布置,计算日照;(建筑外轮廓稍放一点,避免单体方案受限过多);

  网点:原则上利润最大化,总价低,一层沿街价值最高,普通网点进深16-24米;

  配套用房:一般选用商业价值低的地方,也可集中设置重点打造,作为项目的卖点,对社区型商业有一定的带动作用;

  5、活动场地/配套:

  规划局作为政府控制机构,对居民福利设施比较重视,儿童活动老年活动场地要明确,物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注;

  注意控规里是否有垃圾收集点等不利条件;

  6、内部资源创造对产品价值的提升:

  创造景观或商业资源,提升邻近住宅的附加值;比如别墅区,制造人工湖或人工水系,打造户户临水,临水别墅,比普通别墅单价至少可提高10%~20%;

  高层中心景观,核心景观周边楼栋价值高,其正北向的楼栋可作为楼王(南向大窗景观卖点);

  内部社区商业街区,网点以上的住宅比普通住宅单价贬值10%~20%,但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错;出则繁华,入则宁静也是不错的楼盘设计方式;

  7.内部交通组织:

  比如别墅,一般采用挂葡萄的布局方式,给每栋别墅独门独户之感;往细了说,对于山地别墅,上挂比下挂价值高,即路面低于住宅入口;

  规划是个有趣的课题,以前大学时也做过小区规划的作业,但也不理解规划的价值,只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置;

  8.消防系统:消防环道,扑救面、回车场;消防日渐严格,主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响,避免局部过多过近;

  对规划的其他限制条件:限高/红线退道路/控制线退红线

  二、竖向:

  1.周边道路标高与地块标高的关系:

  地块周界与四边的关系,如何处理(是否要设挡土墙),较大的高差是否可以利用(如网点、半地下车库),对出入口的位置也有影响;

  四周道路本身高差较大,是否可采用双首层的设计;

  2.地块内部标高:

  高差处理:各单体建筑0.00室内标高是否一致,,地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域(减少土方);

  是否可以利用高差造景,设置半地下配套用房或地下室采光天井;

  3.道路标高:

  道路坡度:规范规定8%的坡度不超过200米,考虑北方冬季雪天,坡度最好不要超过6%;

  对每段道路的坡度进行分析,均衡布置,不要出现局部陡坡现象;且道路坡度要解决路面雨水顺利排出小区,不应出现局部低点积水问题;

  4.建筑室内外高差:

  排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系,不要出现室外标高高于室内标高的情况,也不要出现单元入口区域出现较大高差;(后期景观设计阶段也要严格核查,避免微地形影

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