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三四线城市商业地产项目为何成功少失败多

更新:2018/1/5  阅读:  栏目:商业地产

三四线城市商业地产项目为何成功少失败多提要:中国的商业地产还是一个非常年轻的规模大产业,活跃在大中城市商业地产操盘手屈指可数,虽然他们精通商业地产

来源自建筑施工 资料

  三四线城市商业地产项目为何成功少失败多

  随着我国经济结构调整的深入与加速,许多省份的三四线城市经济发展异军突出,三四线城市的崛起,将成为我国新时期经济发展的新支点。

  三四线城市经济的发展,促进了商业地产的迅速发展。一个人口不足百万的三四线城市,10万㎡、20万㎡,甚至50万㎡的商业遍地开花,而且有愈演愈烈的趋势。商业规模,需要一定的人口规模与收入水平及消费能力的支持;商业地产需要科学专业的前期定位规划、中期招商、后期运营的管理来保证其成功,并且运营策划与市场推广要贯彻始终。

  所以,许许多多的商业项目,接下来的问题是招商告急、销售受阻、资金连断裂……一个个硕大的商业广场,冷冷清清,门可罗雀。

  一、三四线城市商业地产为何屡败屡战?

  那么,三四线城市的商业地产开发为什么屡屡失败,而又在接连不断的开发呢?这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关。

  1、误读商业地产需求

  商业用地规划与开发,是三四线城市经济城市化发展的需求,并非完全是市场需求产生的。中央关于建设新农村政策下达以后,城市化进程就成了三四线城市经济发展的重要指标。城市化进程,无非就是农村人口向三四线城市规模聚集,开发建设新的城区。既然是新规划建设的城区,那么就要有长远的规划蓝图,就要设置有那么几个商圈,那么几个商业广场。既要有城市核心商圈的基点,也要有几个城市副中心的陪衬。

  于是,在新城区规划中,一个个商业用地项目就浮出水面,而且当地政府以新城区CBD、金融商务区等规划蓝图来鼓励和吸引当地开发商投资开发商业地产。在住宅开发和需求市场逐渐饱和的三四线城市,商业地产自然成了本土开发商的淘金热点,商业也成为政绩的形象亮点。

  就这样,一个个商业广场、一座座商业摩尔,各类型的城市综合体相继奠基开发建设,都市商业争先形成。而其,三四线城市稀少的人口规模和购买力,五年、十年以后才能支持这样的商业体量。所以说,这些新城区开发控制规划、商业发展规划是否经过科学论证,就值得怀疑了。

  2、身板不硬谈何打铁

  商业地产开发商,往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏必要的专业人才士与商业理念。有人说,住宅开发是小学生和中学生做的,商业地产是大学生与研究生做的事情。三四线城市的开发商,往往和政府部门有着良好的合作关系,于是,他们也成为政府城市化进程建设的排头兵,积极参与政府推出的商业用地竞拍。然而,这些本土开发商,大多是从住宅项目开发起家,从没接触过商业地产,对商业地产开发缺乏深刻认识和实践经验。他们往往把商业地产作为住宅项目来操作,先考虑项目产权物业的销售,再考虑招商与商业运营。

  当然,三四线城市商业项目的开发,突出产权商铺销售的做法,还归咎于他们不具备商业项目开发运营的资金实力和专业技能。

  在这样的项目营销与操盘前提下,三四线城市的商业项目,往往轻视前期的商业规划、轻视运营、轻视招商,更在乎如何尽快将项目产权商铺销售出去,如何尽快回笼资金。而没有前期科学的商业规划和运营理念,即使把商铺全部卖完,这个商业项目也旺场难显,只能成为空置的商业。

  3、政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格

  三四线城市的政府规划部门,往往缺少商业规划管控与正确引导和审批经验,没有很好的起到“统筹规划、严格把关”的作用。其实这宏观规划的里面,某些地方政府部门除了过多地供应商业用地,造成商业地产项目总体规模面积过剩外,政府的规划部门也有一定责任。

  众所周知,三四线城市的政府规划部门,历来以规划建设住宅和城市公共建筑为主,原来老的旧的商业建筑,也是由省市商业部门把关建设。所以,地方政府规划部门熟悉商业规划的人才甚少,更不熟悉商业地产项目的运营机制和经营原理,所以也就不能很好地为开发商上报的商业规划设计方案把关和审核。一些前期商铺销售好,冷场难旺的商业就这样形成了。

  当开发商发现商业项目原有的设计规划,不符合主力店商家的商业经营要求,需要做项目的局部调整时,规划部门又以坚持原则为由,坚决不同意调整修改,从而造成主力店不能进入,项目招商困难。

  4、商业地产运营服务伙伴不专业

  服务于三四线城市的营销策划公司,大多是从住宅项目营销策划与销售代理转型过来,对商业地产同样缺乏实战操盘经验;而一二线城市的招商公司又对三四线城市水土不服,对三四线城市商业地产理解不到位。

  在三四线城市生存和发展的营销策划公司,大多是从住宅营销策划合销售代理起家的,他们在住宅销售中,经验丰富,如鱼得水,深得开发商信任和支持。所以,当本土开发商转型商业地产开发时,他们也自然成了商业地产的营销策划和招商代理了。而这类商业运营的代理商,其盈利重点还是放在商铺销售佣金与招商费用上。由此导致,代理公司对商业规划设计建议咨询过程中,起到了一定的误导作用。他们往往以销售为目的,将整个商业地产项目规划成容易销售的小商铺,而很少考虑的商业运营需要的动线设计和业态组合要求,更不会想到主力店物业设计的重要性。

  那么,生存在大中城市的专业商业策划和运营管理公司,对三四线城市商业地产是否具有回天法术呢?其实,并非绝对。

  其一,中国的商业地产还是一个非常年轻的规模大产业,活跃在大中城市商业地产操盘手屈指可数,虽然他们精通商业地产,而且成功地打造了一个又一个商业地产神话,但对于中国幅员辽阔的三四线城市商业地产来说,情况各异,水土不一,人才更是杯水车薪,无暇顾及。

  其二,他们即使能接手三四线城市的一些商业地产项目,也会出现水土不服现象。一二线城市本来就是国内外品牌商家的拓展重点,一流的商管公司往往和一线品牌结成战略合作,他们拥有大量国内外

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