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物管案例:业主张诉物业公司物业服务合同纠纷案例分析

更新:2018/9/14  阅读:  栏目:物管案例

物管案例:业主张诉物业公司物业服务合同纠纷案例分析提要

文章来源自 房地产 E网
  
  物管案例:业主张诉物业公司物业服务合同纠纷案例分析
  一、基本情况
  业主诉称:2011年4月28日,按照物业有限公司工作人员要求,一次性缴纳维修资金2166.73元、契税2318.01元、产权工本费50元,共计4534.74元。业主认为物业公司利用职务上的便利代收代管的便利,非法挪用专项维修资金2166.73元长达29个月。2013年10月21日,物业公司才将专项维修资金存入银行个人专项账户,直到2014年9月22日,其才收到物业公司通过去房管局办理产权证时,将临时收据换回银行正式收款凭证。其称,物业公司应缴纳的专项维修资金为3033.41元,主张按照已缴纳的个人费用每平方米82.5元计算,开发商缴纳的费用每平方米55元计算,按照消费者权益保护法规定,要求赔偿被挪用的专项维修资金增值收益10833.63元。
  二、法律分析
  业主主张的专项维修资金增值收益赔偿,是对房屋专项维修资金所有权所有权归属及用途的曲解。
  (1)开发商提取的公有住房专项维修资金,属于公有住房售房单位所有,业主无权主张开发商提取的公有住房专项维修资金增值收益。
  根据《住宅专项维修资金管理办法》第十一条第三款规定,开立公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。即一个共有住房建筑区划的住宅专项维修资金账户,分为单列帐和分户账,单列帐为开发商提取部分,分户账为业主交存部分。
  《住宅专项维修资金管理办法》第九条第二款规定:“从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”根据该规定,开发商提取的公有住房专项维修资金,所有权并非购房人所有,购房人当然无权主张该部分权益。
  (2)业主缴存的住宅专项维修资金虽属于业主所有,但住宅专项维修资金用途是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,其存储利息或增值收益应转入住宅专项维修资金滚存使用,而非直接分配给购房人。
  首先,根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十条第(二)项:“(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”以及《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》》第二十六条:“专项维修资金使用的分摊,应当遵循业主谁受益谁负担的原则,按下列规定列支:(一)用于物业管理区域共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的,由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的,由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。”的规定,售后公有住房业主交存的住房专项维修资金,应用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
  其次,根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定:“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:(一)住宅专项维修资金的存储利息;(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅专项维修资金的存储利息或增值收益,应转入住宅专项维修资金滚存使用,并非直接分配给购房人。
  因此,业主所主张的个人部分的增值收益,实际并不存在。即使该收益存在,也只能以银行活期存款利息计算,且收益并非直接分配给张延寿、杨芳。
  三、判决情况
  人民法院判决驳回业主全部诉请求。业主收取判决后,立即提出上诉,二审法院维持原判,驳回业主的上诉请求。
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