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物业管理相关案例汇编

更新:2018/9/14  阅读:  栏目:物管案例

物业管理相关案例汇编提要

文章来自www.FDCEW.com
  
  物业管理相关案例汇编
    物业起诉欠费业主是否先得业委会点头
  专家称此观点实际对业主不利业委会只有督促业主交费的权利法院考虑增加人大代表共审此案
  电梯费标准过高业主拒交物业上法庭索“债”律师依“物业条例”第67条首提新观点法官宣布休庭———
  物业公司向法院起诉欠费业主,须经业委会同意?今年3月,在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时,业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由,这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭,至今还没有再次开庭。那么,该理由能否成立?在业内有多大的影响力呢?记者进行了采访。
  事情原委
  “物业条例”第67条
  首次提起引人关注
  该案的当事人曹女士告诉记者,一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。
  同样依据“发改委196号文件”,物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费,而根据业委会的计算,业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。
  同样的标准,为何计算出的数字却如此悬殊呢?发改委工作人员告诉曹女士,业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。
  李律师认为,根据《物业管理条例》第67条———违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说,对于欠费业主应先由业委会督促交费,这是一个强制性条款,在没有业委会督促交费的前置程序下,物业公司无权直接起诉欠费业主。
  简单地说,就是物业公司要起诉欠费业主,必须经业委会同意。基于此,李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理,并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。
  专家看点
  业委会督促=点头?
  业委会有这种权利?
  李劲松律师告诉记者,对条例第67条这样理解有两个原因:
  一是《物业管理条例》35条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说,物业服务合同是物业公司与业委会签订的,物业公司向业主提供物业服务,应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费,则根据合同对等原则,物业公司也只能向法院起诉业委会,而不能直接起诉业主。
  二是业委会在验收、监督物业公司的服务时,如果认为物业公司的服务很到位,则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位,业委会也可不督促业主交费,而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。
  中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉
  记者,物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的,而不是业委会与物业公司签订的,业委会没有法律主体资格和地位,其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。
  但是督促不等于同意,业委会只起督促、协调作用,而不是“批准”、“点头”,这是两个概念,不能画等号。
  对此,舒可心(朝阳园小区业委会原主任)持肯定态度,认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的,业委会只是业主大会的代表,最终签订合同的仍是每个业主。
  市物业管理协会张秘书长也认为,业委会只是起一个协调、沟通的作用,而不是须经业委会同意,物业公司才能起诉欠费业主。
  业主欠交物业费到底欠了谁的钱?
  舒可心告诉记者,要想明白物业公司是否有权告业主,首先应弄清楚,业主欠费,到底是欠谁的费?
  根据条例,业主交纳物业费是依据业主公约向其他业主承诺的交费义务,而不是向物业公司承诺的交费义务,物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务,处于受托人地位,而不是欠费业主的“债权人”。
  所以,即使物业公司起诉,也是履行受托人义务,代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。
  市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示,对第67条规定的理解,可分两种情况来对待:
  一种情况是,物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的,如有业主欠交物业费等费用,应由物业公司先给业委会发函,由业委会履行督促义务,如果业主逾期仍不交费,物业公司则可起诉业主。
  另一种情况是,物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱,只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下,如果业主不交纳物业费,物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主,因为物业公司已经代业委会履行了督促义务,就不用业委会另行督促了。
  面对现状
  没有业委会业主欠费
  物业只能起诉开发商?
  今年3月9日,已经当了18年全国人大代表的罗益锋与另外30位代表,向十届全国人大四次会议提交了《建立物业管理法》的议案。
  其中,罗益锋提到,在其调查的过程中,大部分小区没有业委会,有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。
  那么,如果这些没有业委会的小区业主,用拒交物业费的方式来对抗物业公司的服务,物业公司能否直接起诉欠费业主呢?
  李律师认为,如果未成立业委会,应先成立业委会。如果在业委会成立之前,物业公司要起诉,也只能起诉开发商,而不能直接告业主。
  这是因为,此时的物业公司是由开发商请来的,而业主在入住时,只是与开发商签订了有关物业服务的协议,相当于开发商取代了业委会的作用。所以,物业公司只能以开发商为被告,再由开发商来起诉业委会。
  刘俊海教授对此则持有异议。他认为,根据《物业管理条例》规定,前期的物业公司是在业主入住前,由开发商选定,但业主入住后,物业管理合同仍然是由每个业主与物业公司签订的,而不是业主与开发商签订的。对条例第67条的理解应当客观理性。
  实际影响
  业委会督促交费
  到底对谁有利?
  相对于以往欠费业主屡诉屡败的情况,《物业管理条例》第67条的提起,是否能真正、有效地保护业主的权益?是否能促进业委会的成立?
  前些天,新华联家园十余户业主因欠物业费被物业公司推上被告席。近日,记者随机采访了两位因欠物业费而被起诉的业主,他们都表示此前并不知道第67条的规定,但会保留用此条规定抗辩物业的权利。
  而舒可心却表示,业委会“督促”业主交费,看起来是保护业主利益,实际是保护了物业公司的利益。也就是说,当小区个别或部分业主欠费影响了小区整体的物业管理,如果物业公司没有起诉欠费业主,就很有可能因服务不到位或履行合同不当而被业委会告上法庭。这时,物业公司就可以以业委会没有履行督促交费的义务而进行抗辩。而根据“谁主张谁举证”的原则,业委会要想证明自己已经履行了督促义务则是很难的,举证不能的不利后果也只能由业委会来承担,也就是最终由业主承担。
  最新进展
  打算组成合议庭何时再审还未定
  本案的主审法官张法官告诉记者,根据《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件〉的若干规定》第3条规定,当事人就适用简易程序提出异议,人民法院认为异议成立的,或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的,应当将案件转入普通程序审理。因考虑到世纪城的业主较多,牵涉的业主利益较大,而当事人对案件审理的程序又持有异议,为慎重起见,法官当庭宣布休庭。
  而对于律师提出的“根据条例第67条规定,经业委会督促是物业公司起诉业主的前置程序”这一说法,张法官则认为不当,因为前置程序通常是由诉讼法或相关司法解释进行规定的,而作为一个条例———《物业管理条例》是无权规定前置程序的。
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