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物业费支出单据不合规业委会起诉物业被法院驳回

更新:2018/10/12  阅读:  栏目:物管案例

物业费支出单据不合规业委会起诉物业被法院驳回提要

源 自物业论文
  
  物业费支出单据不合规业委会起诉物业被法院驳回
  10月起,佛山正式实施了《佛山市前期物业管理招投标管理规定》、《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》。而出台规范的背后,是业主、业委会与物业之间的纠纷时不时发生。记者从佛山市房地产业协会了解到,某小区业委会委托审计机构审计,发现物业费40余万元支出单据不合规,于是起诉至法院,要求物业公司交出收支账册。物业公司认为自己已履行了公示义务,且审计机构违反审计规则,不认同审计结论。法院一审认为,小区的重大事项属于业主共同决定的事项,应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业委会提起本案诉讼主体不适格,驳回了原告的起诉。
  案情:业委会索要物业公司收支账册
  2016年10月28日,该小区第二届业委会经小区全体选举成立。第一届业委会与物业公司签订的《物业服务合同》也到期,经业主大会依法表决后不与物业公司续签。而后要求物业公司按程序办理账目交接手续,共同委托审计机构审计。因物业公司不配合,业委会单方委托审计机构审计,经初步审计,发现物业管理费有四十余万元支出单据不合规,没有相关事务负责人签名。鉴于物业公司没有按规定履行公开账目,接受审计的义务,也不交付财物,已经违反了双方签订的合同及物业管理的相关规定。于是起诉至法院,要求物业公司立即交出2014年至2016年小区的全部收支账册,共同委托审计机构审计,按审计结果进行账目、财物的交接。
  法院审理:驳回原告起诉
  依据《物业条例》第十一条第(七)项、第十二条及第十五条的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的其他重大事项属于业主共同决定的事项,应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  法院一审认为,本案中,业委会以诉讼形式,诉请物业服务企业移交涉案小区全部账册并共同委托审计,即属于小区共有和共同管理权利的其他重大事项,且涉案小区的《业主大会议事规则》亦明确规定,业主大会决定本物业管理区域内全体业主的诉讼事宜。业委会自述就本案诉讼事宜未召开业主大会,亦无证据证明业委员会已经取得专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意,因此,业主委员会提起本案诉讼主体不适格,应予驳回起诉。
  最后法院裁定,驳回原告某小区第二届业委会的起诉。
  律师:业委会只是执行机构
  有律师表示,业主委员会只是业主大会的执行机构。根据《物业条例》的相关规定,业主大会决定本条例第十一条第(五)项“筹集和使用专项维修资金”和第(六)项“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项,应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意。决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以业主大会的决定只有符合法律的形式规定,业主委员会执行起来才合法有效。
  此外,根据《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》,业主委员会还要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,才具备民事诉讼主体资格。
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