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新建物业的接管验收

更新:2017/6/12  阅读:  栏目:物管培训

新建物业的接管验收提要:工程完善是指开发建设单位在房屋本体工程竣工并进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善,如游泳池、网球场等娱乐设施的完善或楼道灯改造等

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  新建物业的接管验收

  第一节物业接管验收前的准备工作

  物业接管验收前要准备的工作千头万绪,事情很多,概括起来,主要有以下几项:

  (1)成立物业管理机构

  成立物业管理公司或设置管理处,设立各种管理机构及各岗位,草拟各级管理员工岗位职责,招聘所需员工及进行岗前培训,建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在物业接管前三个月建立,各级管理人员和员工应该到位。

  (2)草拟各种规章制度

  物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外(业主、租户)的规章制度两类:

  A、物业管理公司内部的规章制度。物业管理公司成立伊始就应该建立起一套科学的、健全的、严格的规章制度,使人人有章可循,事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度主要有公司的定旨、纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度综合成一本《员工守册》,方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。

  B、物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务,以及公司管理服务范围、管理服务方式,还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、住户手册等等。

  (3)组成物业验收小组

  由物业部牵头,组织工程部及公司有关人员组成物业验收小组,验收小组还应在验收前完成以下工作:

  A、提前派出部分工程技术人员进驻现场,与开发单位和承建单位的工作人员一起参与物业竣工收尾监理工作,主要参与机电设备的安装调试,了解整个物业内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能;熟悉水、电等线路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下良好基础。

  B、主动与开发单位、承建单位联系,协商物业交接问题(如交接日期及注意事项)和制定验收方案,统一验收标准。

  C、准备接管验收的各种表格,如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。

  (4)财务方面准备。

  筹措物业管理维修基金;制定财务预算方案,提交开发单位审批;并建立完善的财务制度,有效控制管理费及基金收支;制定第一年的管理收支预算,拟定收费标准,包括管理按金及其他管理款项的建议

  (5)协助开发单位购买所需用具及设备,保质保量,以保证物业物业管理顺利进行。

  (6)编制物业验收计划

  验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件,按设计及施工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容、验收要求等。

  第二节物业接管验收的程序

  1、物业接管验收应具备的条件。

  物业有新建物业和原有物业两种,新建物业的接管验收应具备以下条件:

  1)建设工程已施工完毕并已竣工验收合格;

  2)供电、给排水、供暖、卫生、道路等物业的附属设备设施能够正常使用;

  3)物业的名称应有地名物业部门审核的批准书,以及公安部门审批编制的正式门牌号码。

  2、物业的预验收。

  接到开发商接管验收的通知后,验收小组核对所接收的资料,具备条件的,应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时,验收小组根据验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标准》,按专业分工进行预验收。

  1)验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收,对物业的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时,还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

  2)在预验收中检查出不符合标准的项目,提出书面的《物业验收整改通知书》,返回给移交单位,并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

  3)对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,要达到规定的要求。

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