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2010年1月份第二周全国物业管理政策汇编

更新:2010/1/16  阅读:  栏目:物管新政

2010年1月份第二周全国物业管理政策汇编提要

文章来源自 房 地产 E 网

北京:装修擅改承重墙可追刑事责任 最高可罚10万元
    今后业主装修房屋擅改承重墙的,将被处以5万至10万元罚款;如果导致房屋成危房或造成其他重大损失涉嫌构成犯罪的,将被依法追究刑责。
    今天上午,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局联合发布《关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》,明令装修人在装饰装修活动中,严禁擅自变动建筑主体和承重结构,通知于2010年1月1日起实施。


    市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强称,本市装修房屋拆改结构现象屡禁不止。
    李自强表示,主要原因是公众意识有偏差,认为拆改结构顶多算违规,从未从违法的角度认识问题;其次对建筑物权认识有偏差,住宅房屋的主体结构是全体业主共有的,并不仅属于单个业主;另外现有法律法规对拆改结构的相关规定散落在各种法中,没有串联起来;执行程序不完善,容易出现管理部门互相扯皮的现象。
    李自强称,单靠建设行政主管部门来监督管理拆改结构的行为,力度远远不够,执法过程中遇到业主不开门的情形难以解决。而通知下发后,对于装修违法情节严重的业主,从违法角度查处,可与公安机关联合执法加大查处力度。


    措施1:受侵害业主可索赔
    通知强调,房屋共有部位应共同管理,凡两名以上业主共用毗连结构的房屋,其建筑主体和承重结构属全体业主共有,全体业主享有共同管理的权利。
    业主在家装过程中擅自变动了建筑主体和承重结构,受侵害业主或业主委员会可提起诉讼,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
    承重墙属于全楼业主所有,但从法律角度来说“不诉不理”,只有主张权益的业主可获赔。如果全楼业主都主张赔偿,就可能判处违规业主对全楼业主进行赔偿。


    措施2:违规企业信用受影响
    通知特别明确,装修企业擅自变动建筑主体和承重结构的,要限期改正,其间不得在北京承揽新工程,并计入本市企业信用信息系统和建筑业企业动态监管系统。


    措施3:物业和房管要告知
    通知还明确物业企业和房屋管理单位的管理责任。规定住宅物业服务企业和房屋管理单位,要履行对住宅装饰装修工程的禁止性行为和注意事项的告知责任,发现装饰装修活动中存在擅自变动建筑主体和承重结构违法行为时,物业企业要进行制止和举报。


    措施4:单位和个人可举报
    任何单位和个人发现违法变动建筑主体和承重结构违法行为的,均可向物业公司、各区县房管部门及市住建委投诉热线进行投诉。住房城乡建设行政主管部门会及时检查核实。任何单位和个人不得拒绝或阻碍执法人员依法执行职务。


    措施5:结构变动记入房屋登记
    装修人擅自改动建筑主体和承重结构,房屋登记部门将把房屋变动建筑主体和承重结构情况,记载在房屋登记簿中,在办理房屋转移登记时告知受让人。
    装修人经认定为变动建筑主体和承重结构的,住房城乡建设行政主管部门将依据相应法律法规,处以5万至10万元的罚款并限期改正;导致房屋成为危房,或造成其他重大损失,危及公共安全,涉嫌构成犯罪的,将移送公安机关处理。如果需进行房屋安全鉴定的,鉴定费用也全部由装修人承担。
    来源:法制晚报

 


广东物业收费新规引热议 业主担心物业费将涨价
    新《物业服务收费管理办法》(以下简称“《办法》”)将于4月起施行(详见本报昨日A4版)。物管企业表示欢迎,认为有助于他们提供更优质的服务。业主们的意见则分两大派。一派认为,政府指导价退出业委会成立后的小区物管收费,是一种退步;一些业主则表示,相比于纠缠收费的高低,更看重是否“物有所值”。大洋网的一项调查显示,92%参与投票的网友认为《办法》更偏向于物管企业,超过88%的网友表示反对。


    业主:担心《办法》实施后物管费涨价
    番禺某小区业主张先生表示,他看到新的物管收费规定后,第一感觉就是,又要为物管公司提高收费开“绿灯”了。
    《办法》规定业委会成立后的物业收费将由业主和物管公司协商确定,不再纳入政府指导价管理。不少业主因此担心,很多小区的业委会成立后在帮助业主维权方面作用并不大,与物管公司相比,业主仍处于弱势。一旦发生业委会成员被收买的情况,其他的广大业主岂不是更要遭殃。
    有业主认为,政府指导价管理退出普通洋房住宅物业收费领域是一种退步,“不论小区有没有业委会,物管费关系到业主切身利益,政府还是应该进行监管。”


    不同声音:希望优质物管可令物业升值
    在番禺某大型小区有好几套物业的业主邓姨认为,“菜单式”的物管收费,将不同档次的收费和具体服务内容一一列出来,“这是一件好事情,”业主可根据需要和经济能力,选择合适的物管服务“菜式”。业主们看得明白,物管公司也好操作。
    业主张先生也表示,去年一段时间以来,小区物管公司在保安、卫生保洁绿化等方面投入的人力有所下降,小区内发生好几单被盗甚至人员受伤害事件,不仅威胁到业主的生命财产安全,也间接影响了物业升值。
    张先生希望,物管收费新规出台后,政府能采取强有力的措施,督促物管企业提供物有所值的服务,保证物业不因为低质量的物业服务水平而贬值。


    网络调查:92%网友认为《办法》更利于物管公司
    一项由大洋网发起的网络调查显示,92%参与投票的网友认为《办法》“更有利于物管企业”,认为“差不多的”和“有利于业主的”均不足4%。相应的,在“作为普通业主对于《办法》的态度”一栏调查中,表示“反对”的占88%,表示“无所谓”的占7.7%,表示“支持”的更是只有不到4%。


    物管协会:《办法》有助业委会自主选择物管
    广州市物业管理协会会长李卓章认为,物管收费新办法有两大进步。首先,“菜单式”收费有助于推动物管收费市场化。物管费由业委会与物管公司协商确定,有助于让业委会自主选择物管企业。其次,将业委会成立之前的物管收费纳入政府指导价管理,可避免期间因为业主力量分散,而出现物管公司收费定价过高的问题。
    李卓章认为,新《办法》有利于减少小区业主和物管公司之间因收费标准不清而引发的矛盾,将物管收费交还给市场解决。


    物管公司:“菜单式收费”让业主有更多选择
    广州雅居乐花园物业公司经理李长江认为,新《办法》的最大进步就是,推行“菜单式”收费模式可以较好地体现物业服务和收费的差异性,“就像进餐馆吃饭一样,喜欢吃鲍鱼的食客有选择空间,认为鲍鱼太贵的食客也有选择的空间!”
    李长江表示,人力成本这几年已上涨了一两倍,但物管收费标准却没有提高。物管收费与成本间的缺口势必导致服务质量的下降,受损的还是业主。李长江更关心《办法》的实施细则何时能够出台。


    物价部门:物管质价不符遭业主投诉最多
    市物价局有关负责人早前表示,小区业主投诉最多的不是物业收费价格高,而是质价不符。
    其表示,小区业主应先将业主委员会成立起来,然后利用业委会的平台,对物业企业进行日常监督。必要时,还可以更换不合格的物业服务企业。据他们掌握的情况,凡是成立了业委会的小区,物业管理服务的质量都比较好,发生的纠纷也相对较少。
    来源:大洋网-广州日报

 


广东中山:小区业委会用房不得少于10m2
    本报讯 (记者姜永涛)记者昨日从中山市政府办公室了解到,根据《关于住宅小区建设配置物业服务用房的通知》(下简称《通知》),即日起住宅小区必须配置业委会用房不得少于10平方米,而分期开发建设的物业,应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
    《通知》要求,建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房,最低不少于50平方米、最高不超过300平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于10平方米、最高不超过60平方米。
    分期开发建设的物业,应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
    其中,物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房所有权依法属于业主,专用于物业服务管理工作,不得改作他用。
    来源:物业联盟网

 


《业主大会和业主委员会指导规则》施行 不交物业费,你就失了话语权
    近日,住房和城乡建设部在其官网上公布《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》),对业主大会和业委会事宜进行规范
    其中涉及到社区居民关心的业委会成立时间等焦点问题;还对业主大会、业委会的成立、筹备以及履行的职责等作了详细规定,同时对物业所在地的政府部门所承担的指导和监督内容作了详细规定。
    该《规则》已于今年1月1日起施行,本报记者走访物业公司、业主、房管局、居委会等;就《规则》中业主们关心的部分条例,鑫金桥律师事务所主任律师刘爱国也给出了解读,旨在为广大读者兼业主解读今后小区业主自治行为最权威的“游戏规则”。
    新规的出台,让业委会及其履行的职责等更细化也更透明了。


    专业解读:新规的关注焦点在哪?
    交房面积过半可召开业主大会
    【案例
    市民杨城买了一套房,小区共30栋住宅楼,交房时开发商称还有7栋楼未达到交房条件;不过,交付使用的住房建筑面积大于75%。不少业主提议,尽快召开业主大会,以规范小区的物业管理等事宜。
    【律师观点】
    新小区什么时候召开首次业主大会,一直是很多业主关心的问题——除了《物权法》及《物业管理条例》对业主大会召开条件的规定外,按《规则》第八条:物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料
    据此,杨城所在的小区,开发商交付使用的住房建筑面积,超过了该小区总面积的一半,已符合成立业主大会条件,业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料——(第九条)房产部门或街道办,应在收到申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组;(第十五条)筹备组要在此后的90日内完成筹备,组织召开首次业主大会会议。”


    先期入住可先组业委会
    【案例】
    某小区分三期开发,目前三期尚在建设中。考虑到一、二期已有大部分居民入住,业主代表到当地房管部门递交成立业委会材料。房管部门表示,由于小区还未完成全部开发,目前还不能成立业委会。
    【律师观点】
    在《规则》实施之前,房管部门的做法是对的。
    《规则》第十六条:划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。
    也就是说,同一个项目,一期先入住的业主,可以不等后期业主入住,先成立业主大会,并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是,推选及表决办法,应当在业主大会议事规则中规定。


    委员任期不得超五年
    【案例】
    某小区业委会任期已满,但原业委会主任既不组织召开业主大会进行换届选举,也不移交其所管的资料、公章等。不少业主想开会组织换届,原业委会主任通过拉拢、给好处费等各种手段进行阻挠,此举引起部分业主不满。
    【律师观点】
    《规则》第三十二条规定:业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。
    (第四十八条)业委会应当自任期届满之日起10日内,将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会;(第四十七条)并在任期届满前3个月,召开业主大会会议,进行换届选举;(第五十七条)逾期未换届的,可由物业所在地的居委会组织换届选举工作。
    (第五十六条)业委会和委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业委会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。


    不交物业费失“话语权”
    【案例】
    某小区业主王佳,多次拒交物业管理费。小区业委会换届,王佳报名参选业委会委员,投票当日,鉴于之前王佳故意拖欠物业管理费,不少业主对王佳投了否决票。 
    【律师观点】
    目前,如果业主不缴纳物业费,物业通常通过起诉该业主来解决。而业委会也只能对业主的行为进行劝解,并没有强制措施。
    而根据《规则》第二十条:业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金,以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。也就是说,如果业主恶意不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为,其就有可能失去“话语权”,或是在小区内行使管理权时受限。


    业委会费用全体业主付
    【案例】
    业委会从小区广告收益中拿钱出来作为业委会委员的交通、通讯等办公费用。
    此举遭到许多业主质疑,“业委会怎能不经业主大会讨论,就私下确定办公费用的定额。”
    【律师观点】
    一直以来,业委会在为全体业主办事时,除了劳心劳力,多少都会花掉一些交通、通讯费,业委会从小区公共收益中拿出部分钱,作为办公费用无可厚非,但具体拿多少,不能由业委会自己定。
    《规则》第四十二条规定:业主大会、业委会工作经费,由全体业主承担。工作经费可由业主分摊,也可从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定,工作经费的收支情况,应定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。


    各方观点:业委会的权责明晰了业主的责任也该明晰
    管辖部门 文件暂未下发
    就此,记者采访了昆明市房管局、物管协会、部分街道办事处及部分居委会的负责人,各方均表示:还没看到正式的文件,不过在网上已经看到了这个文件,他们也正在了解和解读阶段,详细情况还要等省建设厅下发正式文件后才清楚。
    “目前协会正在对近几年积累下来的相关物业问题进行调查,同时向业主、物业方面收集意见,调查结果及回馈意见出来后,有关《规则》的内容,会召开新闻发布会进行通告。”昆明市物业管理行业协会副秘书长李进发表示。


    律师:《规则》更具可操作性
    刘爱国认为,《规则》明确牵头组织主体,同时明确指导监督部门,“业主的主动参与意识不强、组织主体不明确,造成业主大会成立难度大;同时业委会监督机制不完善,开展活动不够规范,常常引发业主与业委会之间的矛盾。现在街道办事处组织主体明确后,但愿能有效解决这些问题。”
    记者了解到,在2003年印发的《业主大会规程》(建住房〔2003〕131号)中,便规定了业主大会的成立程序。
    刘爱国认为,从实际操作看,《规则》更具可操作性,一些新亮点比以往相关法规有所突破,“比如明确规定了成立业主大会的操作过程的期限,从发起到成立,今后小区成立业委会最快在5个月内就可完成;此外,《规则》还规定了业委会资格的自行终止与表决终止的情况,可以减少瘫痪业委会的存在。”


    “针对达不到《物权法》规定的二分之一表决要求不能成立业委会的情况,新《规则》第五十八条创造性地提出‘因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责’。”在刘爱国看来,这一提法在法律上会带来争议,但不失为解决问题的权宜之计,“但能不能实施好,就看地方行政主管部门执行的力度了。”


    业委会:居委会协调帮扶很重要
    昆明各小区的业委会,从见诸报端的各个事件中不难看出,他们在反对与支持声中举步维艰,反对声来自对“业委会从何而来”的质疑。
    “冷漠得让英雄流泪”,对于开展业委会工作遇到的困难,北市区一小区业委会成员柳先生发出这样的感叹。《规则》让柳先生看到了希望,“有政府这个‘娘家’,以后工作估计就好做了。”
    业委会在进行筹备工作时,柳先生和筹备组成员征得了超过70%业主的同意,业委会成功备案,却在开展工作时遭遇信任危机,“人家还以为我们拿了好处”,柳先生说,“如果有居委会的帮忙,开展工作时应该会得到更多居民的支持。”
    福康花园北区业委会主任周维刚对《规则》的看法和柳先生一致,“虽然有了娘家,但施行起来,如何协调居委会和业委会的关系又是个问题。”
    “对于业主与物业公司之间的矛盾,居委会如果处理得好,那是娘家,处理得不好,那就是婆家了。”周维刚笑言。


    业主:赞成“缩短成立业委会期限”
    从2008年4月28日进行筹备,到2009年7月23日备案成功,德缘小区南区的业委会用了一年多的时间,这个速度已经算快的了,但《规则》中体现的业委会成立最长流程——是五个月。
    “加快业委会成立的步伐,我赞成。”德缘小区南区业主刘红芬认为,“这样一来,业主对业委会筹备组工作效率的要求就更高了。”


    物业:业主的责任确定也该明晰
    回顾公司创办10年来走过的物业路,昆明金馨物业管理有限公司董事长赵辰域说“走得跌跌撞撞”。
    就是这份在许多人眼里还很“新鲜”的《规则》,早在去年年底,赵辰域和公司员工就专门探讨过。对于探讨完后的感受,赵辰域说“部分内容细化了,明确了,但权利范围及责任的界定还不够。”
    有着“国家注册物管师”身份的赵辰域认为,有《规则》内容做参考后,业委会在实际的工作中就能够很好地明确自己的工作范围,“可减少一些越权事件的发生,也方便了物业的工作开展,不过《规则》太多的强调了业主大会和业主委员会的权利和职责,个人认为也应该加强业主履行责任义务的意识。”(策划:汪洋 统筹:记者 杨帅斌 采写:记者 杨帅斌 陈学良 汝海霞 张艳萍)
    来源:物业联盟网

 


长沙拟出新规 没业委会业主大会也可炒掉物业
    “小区没成立业委会但达到成立条件,可在街道、社区的指导下,召开业主大会解聘合同到期的物管公司。”1月12日上午,长沙市举行物业管理暨创建平安物业再动员工作会议。结合即将出台的《湖南省物业服务收费管理实施办法》和刚刚实施的《业主大会和业主委员会指导规则》,长沙市房产局、长沙市物业管理协会相关负责人就市民关心的物业问题作答。


    1.业主大会定前期物业去留
    “业主对‘前期物业’不满,但迫于没成立业委会,只能忍气吞声。”长沙市物业管理协会负责人表示,《业主大会和业主委员会指导规则》实施后,只要小区达到成立业委会的条件,可在街道、社区、派出所等单位的指导下,召开全体业主大会,由业主大会统一表决,是否解聘合同到期的物管公司。业主大会的权利还包括,选聘新的物业管理公司,成立业委会监督小区日常管理。
    长沙市房产局党委书记、局长石长松表示,目前该部门正在研究“物管项目退出制度”。该制度将针对合同到期物业双方不再续约或提前解约,明确物业服务项目推出条件、流程、新进公司的接管等相关内容,确保物业服务企业安全、有序地退出所接管项目,保证居民的基本生活秩序,防止因项目无人管理而发生停水、停电等重大事故。


    2.公共部分收益将公示
    “小区公共部分收益去向备受业主关注,但大部分物管公司未对外公开,导致业主与物管公司产生不信任。”长沙市物业管理协会负责人表示,根据即将出台的《湖南省物业服务收费管理实施办法》,物业公司有义务向业主交代,公共停车位、电梯户外广告、楼宇广告等公共部分收益的去向。物业公司在与业委会签订物业服务合同时,还必须提供菜单式的收费项目。业委会可根据相应的服务等级支付相对应的费用。
    “目前,长沙正在着手研究长沙的物业服务管理办法。”该负责人表示,《湖南省物业服务收费管理实施办法》将针对全省制定物业服务指导价,各市州相关部门可根据当地情况,在省里制定的指导价基础上,上浮下浮30%,制定出当地的物业服务指导价。长沙将推行公开透明的服务于消费方式,物业计费方式、服务项目、收费标准等信息将对外公布。


    规划:物管企业将建诚信档案
    “几个人凑成的皮包物业公司,将集中清理清退。”长沙市房产局局长石长松表示,目前,长沙市共有物业服务企业815家。今年该部门将通过提高物业管理市场准入门槛,淘汰一批规模小、服务差的物管公司。重点培育100家左右的规模品牌企业。
    2009年,该部门接待物业管理矛盾和投诉200余起,协调解决处理问题120多个。该部门共注销资质31家,吊销24家。石长松表示,将为物业服务企业建立诚信档案,将物业企业的诚信度与业主的满意度和投诉率相结合。建立守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制。


    事件:湖南业主告物业第一案
    两年83起盗窃案,漏水的房屋8个月无人修理,逐渐消失的绿化带,被关在黑咕隆咚的电梯,遍地垃圾的地下车库……
    长沙市雨花区鑫天鑫城小区的业主们愤怒了,他们把“管家”湖南虹景园物业管理有限公司告上了法庭,要求其立即卷铺盖走人。2009年12月14日,湖南省第一例业主集体状告物业公司案在长沙市雨花区人民法院开庭。
    来源:物业联盟网

 


长沙将更新物业服务收费标准
    本报长沙讯 昨天上午,在长沙市物业管理暨创建平安物业再动员工作会议上,长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松表示,长沙市将根据即将出台的《湖南省物业服务收费管理办法》,制定长沙市物业服务收费具体实施细则,及时发布长沙的物业服务收费指导价标准。


    石长松表示,未来的一年,长沙市还将加快《长沙市物业管理办法》的制定,同时研究项目退出制度。针对物业服务合同期满双方当事人不再续约,或双方当事人依法提前结束物业服务合同的情况,明确物业项目退出条件、流程、新进公司的接管等相关问题,建立物业管理项目退出机制,避免出现两家物业服务公司共同争夺一个小区的矛盾和纠纷。记者文洁
    来源:物业联盟网

 


合肥市启动物业维修资金管理立法
    合肥日报讯 昨天下午,市长吴存荣主持召开市政府第51次常务会议,讨论并研究《合肥市物业专项维修资金管理若干规定(草案)》(以下简称《草案》),拟在立法层面加强对物业专项维修资金的管理。
    据了解,我市于2000年9月1日起开始归集物业专项维修资金(以下简称维修资金),归集的资金因各种原因一直未能使用。目前,物业共同部位、共用设施设备的维修在我市物业管理工作中矛盾十分突出。根据我市实际情况,从维护业主根本利益和长效管理的角度出发,我市着手启动物业专项维修资金管理立法工作并起草制定了《草案》。


    《草案》将对维修资金的交存、征收管理、使用和监管作出规定。明确我市住宅区内未配电梯、配备电梯的物业以及经济适用房、集资建房等物业维修资金的交存标准。对于公有住房售后维修资金的补交,关于业主大会成立后维修资金的划转问题,《草案》也将给予明确。
    此外,由于共同屋面、共同墙体经常会出现渗漏现象,在维修费用分摊方面争议较大。对此,《草案》将制定专门条款予以说明,以缩短共用屋面、共用墙体维修报批时间。
    吴存荣强调,立法规范物业专项维修资金管理有助于维护业主的长远利益,对物业管理工作健康发展具有重要意义。在立法过程中,要注意抓住问题的症结,在加强维修资金的管理的同时,进一步细化维修资金的使用办法,明确使用程序,确保发挥维修资金的作用,让钱到用时能用得上。
    会议还听取并通过了关于省、市就业工作先进典型评比表彰情况等汇报。
    (王蔚蔚) 来源:物业联盟网

 


《温州市物业管理办法》正式施行
    本月1日,经市政府第30次常务会议审议通过的《温州市物业管理办法》正式施行,同时2000年10月21日市政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》被废止。
    随着越来越多的高档住宅小区的投入使用,温州人对物业服务的需求也越来越高,但物业管理服务水平却始终裹足不前。物业收支不透明、业主拒缴物业费、小区停车难、安保措施不到位、设施设备维护难等物业管理问题愈发纷杂繁乱,造成了如今许多业主与物业之间不应有的“对立”局面。
    最新的《办法》要求物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,市房产管理局负责全市物业管理的监督管理工作,提出了许多破解物业管理难题的政策措施。然而新《办法》能否有效缓解业主与物业之间的矛盾,实现温州物业管理服务行业的快速发展,还需要许多工作进一步去落实。


    业主自治 业主委员会筹建加速
    与2000年的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》相比,新《办法》对业主在物业管理活动中享有的权利、必须履行的义务都作出了明确的规定,并规范了一个物业管理区域内成立业主的大会的具体流程、资格审核办法及必须履行的职责。《办法》规定,业主大会议事规则的制定、修改,业主委员会成员的选举、物业服务企业的选聘以及附属设施的改建、重建都必须由业主共同决定。
    据市房管局物业管理处处长潘元平介绍,截至2009年9月,温州市共有1225个小区(大厦),其中只有三分之一的小区组建了业主委员会,而在有业主委员会的小区中,也只有三分之一的业主委员会在正常运作。业主委员会难成立,成立的业主委员会不管事,个别管事的又存在越权行为,业主委员会缺乏有效引导和监督,暴露出业主自治意识薄弱、自治管理能力差等问题。


    这使得大多数业主具有基本权益,却又无法执行业主权力,也就无法有效地维护自身的合法权益。举办业主大会、成立业主委员会需要前期大量的筹备工作,过去让建设单位主要负责筹备,建设单位担心一些违规行为被追究,是不太情愿筹备业主大会给自己找麻烦。而业主们人心不齐,又缺乏筹备经费也是业主大会和业委会难成立的原因之一。


    新《办法》规定了社区街道、乡镇人民政府会同物业主管部门,指导业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会的日常活动。并规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照一定的建筑面积比例承担,在房屋竣工验收后1个月内存入物业主管部门指定的银行账户。
    新《办法》还对业委会成员的素质有较高要求,规定业委会成员要遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务。业主拒缴物业费、乱停车、野蛮装修、违章建筑、侵占公共用地、破坏绿化等行为都被视为没有履行业主义务,不符合成为业委会成员的条件。
    为了推动业主自治,提高业主自治意识,强化业主自治能力,潘元平表示市房管局今年将组织各小区业委会负责人参加新《办法》的学习培训,加强媒体舆论宣传。


    物业变革 试点“菜单式”服务
    新《办法》规定:普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点,建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。
    市物业管理行业协会秘书长徐海标十分看重《办法》中的这一款内容,称实行分项目收费试点是一种“菜单式”的物业服务,认为这是对现实裹足不前的温州物业管理行业提出了新的发展方向。势必将细化、量化物业服务内容,提高物业管理服务水平,有利于解决目前备受争议的物业收支不透明问题,让业主明明白白消费,使物业服务更加公开、透明、合理。


    一直以来无论物业企业服务质量好差,收费的都是一致的,物价上涨和用工成本的上涨,使企业颇感生存压力。随着中瑞·曼哈顿、世贸大厦等高档小区即将投入使用,对物业管理服务水平的要求也越来越高,温州现行的物业企业管理水平已经无法适应社会发展需求。
    而现行的物业服务标准相对模糊和笼统,它只罗列了服务的范围,对服务的深度未予明确,也就是说它只定性而未定量。同时,收费与服务关联度低,业主不清楚付费后应该得到什么样的服务,物业企业也不清楚收费后应提供什么标准的服务,为此业主与物业矛盾纠纷不断。


    物业服务分项目收费现已在江苏常州、福建厦门成功试点,它是将普通住宅物业公共服务项目根据服务内容、服务标准和设施设备配置等情况分为综合管理服务、秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化日常养护服务、共用设施设备的日常维护保养服务等类别,再将每个类别划分为不同的服务等级,每个服务等级又划分为若干个服务项目。每个服务项目均对应相应的收费标准,各项服务收费标准之和组成整个服务收费标准。业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时,可以结合小区的特点和实际情况,进行自主选择和组合,最终确定小区的物业公共服务收费标准。
    目前,市发改委与市房管局已经成立物业分项目服务收费试点研究小组,正在为物业分项目试点制订一份可操作“菜单”,预计今年在一些新交付的楼盘中试点实施。


    车库车位必须首先满足业主需求
    新《办法》中还加入了《物权法》的内容,其中备受争议的是车库、车位的售租问题。《办法》第七十一条规定物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。业主要求承租空置的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。同时还规定,建设单位在未首先满足业主停车需求时,不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
    《办法》在草案向社会各界公开征询意见阶段,许多房开商对此颇有意见,聘请多名律师组成一个意见团要求修改第七十一条。房开商认为这一条侵犯了《物权法》私有财产的私人处置权,房开商认为他们对车库、车位拥有产权,如何处置不应受到限制。


    潘元平解释称,小区内停车难已经是一个社会问题,社会问题不是个案问题,《物权法》第七十四条第一款就对此有明确阐述,建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。
    市鸿翔物业管理有限公司总经理麻永明向记者透露,小区绿化、通道车满为患,而小区地下停车库空置的现象却屡见不鲜,开发商只售不租,个别人炒卖车库、车位等行为都加剧了小区停车难的问题,新《办法》的出台对缓解小区内停车难问题很有帮助,也给小区物业管理带来便利,使业主的权益得到保障。
    麻永明认为今后花十几万元购买一个车位的业主会越来越少,因为租一个车位比花钱购买一个车位明显划算得多。


    设备维护将设日常维修资金
    小区电梯维护、消费设施设备养护的日常维护费用很高,因缺乏维修资金,小区公共设施设备日常维修、保养不到位,导致电梯、消控设施等设备设施停运,给业主生活带来诸多不便,而由此引发的业主与物业之间矛盾纠纷升级的事件近几年也屡见不鲜。


    《办法》规定:物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务。
    而专项维修资金的使用必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过,程序复杂,也不适用日常的公共设施设备维护和使用。潘元平告诉记者,为了解决公共设施设备日常维护,确保公共设施设备正常运行,市房管局将在新《办法》的基础上制定《温州市物业专项维修资金管理办法》,其中研究推出“日常维修资金”方案。“日常维修资金”按照公共设施设备日常维修、保养核算出费用,再分摊到建筑面积上来,费用可由物业代收,存入物业管理部门设立的专门银行账号。日常维修资金的提取可有业主大会授权业主委员会直接向物业管理部门申请提取,物业管理部门、业主、业主大会对日常维修资金的使用实施监督。


    《办法》对物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备明确应有相关专业单位负责管理,为物业企业管理减磅。
    此外,新《办法》首次《办法》还新增了前期物业管理内容,要求建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。并特别指出,物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。还对物业管理用房的所有权和用途做了明确规定,另外对续聘问题,提出了物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。
    潘元平表示,酝酿多年的《温州市物业管理办法》是对各相关部门的意见进行梳理,对各法律法规的规定进行对照,再结合温州的实际不断论证修缮而制定的,与《温州市住宅小区物业管理暂行办法》相比有非常明显的进步。《办法》为进一步规范物业管理,维护物业管理市场秩序,保障业主和物业服务企业的合法权益奠定基础。
    来源:厦门物业管理网

 


惠州市:2010年4月1日起 物业再不能预收管理费
    业主自己买的车位物业服务费也要纳入政府指导价管理;物业服务费不得预收……省物价局、省住房和城乡建设厅近日出台《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》,今年4月1日起正式实施。
    市物价局表示,我市目前正在拟订相关的实施办法,初步征求意见稿现已形成。


    市民可拒绝物业费提前预收
    去年9月份,市民廖先生在市区江北购买的新房终于交付使用。被过滤广告不过在办理收楼手续时,物业管理公司的做法让廖先生很不高兴,还没装修入住,就被预收了3个月的管理费,不然就不给办理入伙手续。
    廖先生的遭遇相信不少市民都碰过,不少物业管理公司在收楼时为了防止出现一些空置单位拖欠物业管理费的问题,普遍实行向业主预收3个月或半年的管理费的做法。
    不过,物业公司的这种做法很快就将行不通了,《办法》第十五条规定,“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。”“以前我们只规定了物业服务收费根据法定产权建筑面积收,这样就存在有的物业公司是按月收,有的预先收。现在《办法》明确了,只能按月收。”市物价局市场监管科副科长钟锦成表示,今年4月1日后,物业管理公司如果再提出预收管理费的话,市民可以坚决拒绝。


    购房合同不能乱标物业费
    “我们小区物业服务属于一级,按规定物业服务费是1.1元/平方米,为何却收我们1.43元/平方米?”市民杨建先生收楼时才发现,小区的物业服务费标准超过了政府的最高限价,但是向物价部门咨询时却被告知,因为他购房时与开发商签订了前期物业管理协定,约定了收费标准为1.43元/平方米,开发商的做法并未违规。
    《办法》规定,前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费,应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的,应当报当地价格主管部门核定。这意味着,购房者在签合同时再也不用吃哑巴亏了,以往签合同中的物业服务费都会定得颇高,远超政府指导价,但是政府又管不了。如今关口前置,合同中再也不能乱标高价了。
    钟锦成提醒市民,按照规定,开发商在取得商品房预售许可证进行售楼时,必须将前期物业服务内容、服务标准及收费项目、标准作为新建商品房销售明码标价的内容,在销售场所公示,市民在购买商品房时应注意物业费问题。


    私家车位服务费有政府指导价
    住宅自有产权车位 (车库)物业管理费究竟该按何标准收取?记者调查了解到,目前市区各小区对此并未有一个统一的标准,有的收50元,有的收80元,甚至还有超过100元的。
    这种混乱的情况也将得到规范。《办法》第七条规定,“业主大会成立之前的住宅 (含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”,将业主大会成立之前的自有产权车位、车库的物业服务收费纳入了政府指导价管理。
    钟锦成认为,“这样,物业服务企业就不能对业主自购的车位服务费进行自行定价,能解决目前自有车位(车库)物业服务收费混乱、标准过高的现象。”


    应为业主免费配置一定数量门禁卡
    一张门禁卡要50元?现在,许多小区相继实行出入证(门禁卡)管理,出入证成为小区业主进出的主要凭证,出入证收费过高、过乱的问题也逐渐凸显出来,本报“价格咨询台”栏目就多次接到类似的投诉。
    对此,《办法》第二十条明确,实行小区出入证管理的,应当为业主免费配置一定数量的出入证 (含IC卡等)。被过滤广告业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,可按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地确定。
    不过,记者了解到,我市早在2007年就进行了相关规范。根据2007年出台的 《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》,物业交付使用时,物业管理区域实行出入证(卡)管理的,房地产开发企业或物业管理企业应免费为业主提供不少于3张的出入证(卡),超过3张的出入证(卡),物业管理企业应该按照合理成本向业主收取费用。


    公共收益归全体业主
    电梯内广告收益等公共收益到底归谁?此前国务院出台的 《物权法》对此有所规定,此次《办法》也根据此规定,公共收益归全体业主。
    《办法》第十四条规定,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。小区的共用水电费分摊问题,由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。此外,很重要的一点得到了明确:“用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益依法归全体业主共有,并主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”也就是说,物业公司不能占用这部分利益。


    市物价局:物业服务收费投诉咨询占近三分之一
    “《办法》的出台对规范物业服务收费管理有积极作用,对惠州制定相关实施办法是一个指导。”钟锦成说,目前我市实行的《物业服务收费管理暂行规定》是2005年制定实施的,虽然期间也陆续出台了一些关于加强物业服务收费管理的通知,但是已经不符合现在物业服务行业的发展需要,所以从2008年上半年开始,市物价局已在着手相关工作,对全市物业管理行业开展了专题调研、成本调查。去年9月,《惠州市物业服务收费管理办法》(征求意见稿初稿)出炉(详见本报2009年9月18日A07~A08版)。


    “当前,惠州物业服务收费的矛盾仍集中在水电费分摊、物业服务质价不符等方面,我们正在拟订的实施办法也将立足于解决这些热点难点问题。”记者从市物价局获悉,2009年以来,市物价局价格举报中心接到的投诉、咨询2400多宗,其中涉及物业服务收费的有700多宗,占了近三分之一。
    钟锦成表示,市物价局将结合省物价局最新的《办法》对《惠州市物业服务收费管理办法》(征求意见稿初稿)进一步完善,“接下来,我们将面向规划建设、房管、物业管理协会和市民开展广泛的意见征求工作,之后就是完善、细化,按照有关程序上报法制局、市政府了。惠州的实施办法出台还需要一些时间。”
    文章来源:东江时报

 


东莞市物业服务实行“优质优价”
    昨日,东莞市物价工作会议在塘厦镇召开。会上,东莞市副市长邓志广透露,将推进水价改革,把各镇区不同供水渠道的水网实行全市统一定价,允许供水企业将实行抄表到户而增加的改造、运营和维护等费用计入供水价格。同时,会上还介绍,将把推进物业服务收费改革作为今年物价工作重点。


    维护等费用将计入水价
    目前,由于东莞各镇区的供水来源不统一,在居民用水上价格体系也是各自为政。在昨日的会议上,邓志广强调,今年将加大水价改革力度,逐步实现同类用水同城、同网、同价的“三同”,促进水资源节约与保护。
    为达到这一目标,物价部门将在今年加强农村用水价格管理,将跨村经营的自来水价格纳入政府定价范围。改革水价计价方式,允许供水企业将实行抄表到户而增加的改造、运营和维护等费用计入供水价格。东莞将力争在10月前全面实施居民生活用水阶梯式计量水价制度,简化水价分类,合理确定各类用水价差,逐步实现工商业用水同价。


    推进物业服务收费改革
    针对目前东莞物业管理价格体系混乱问题,在昨日的物价工作会议上,也将推进物业服务收费改革作为今年的物价工作重点。
    东莞市物价局局长邓浩全表示,将把自有产权的车位(车库)物业服务收费纳入政府指导价管理,根据不同类型及服务内容制定政府指导价基准价及浮动幅度,选择一、二个条件成熟的楼盘试行物业服务收费“优质优价”,探索按服务等级标准计费的新模式,完善特业服务收费管理。同时对政府指导价物业服务收费实行备案制度,明确物业服务按建筑面积计收,明确小区出入证(IC卡)免费配置数量,对业主申请多配置或因各种原因需要重新办证的,可适当收取制作工本费。


    污水处理费将提高
    在6月前,东莞将制定污水处理补尝基价标准。邓浩全说,去年东莞进行了垃圾处理、污水处理、废气排放等环境价格改革,今年上半年将适时出台新的垃圾处理收费方式和标准,根据机组容量和垃圾焚烧技术制订垃圾处理补偿标准。研究制订建筑垃圾、工业固体废物等收费,并形成机制,推行排污差别收费政策,逐步扩大征收范围,试行主要污染物排放指标价格政策。邓志广强调,将逐步把污水处理费征收标准提高到能够补偿环境治理的成本水平,调动企业减排的积极性。
    来源:南方日报   作者:陈志强


文章来源自 房 地产 E 网
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