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长沙市立法听证:破解物业维修资金使用难

更新:2012/11/3  阅读:  栏目:物管新政

长沙市立法听证:破解物业维修资金使用难提要:10月30日的《办法》立法听证会上,除了一次性表决和应急维修的问题,听证代表关注的还有维修资金交存时间点

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  长沙市立法听证:破解物业维修资金使用难

  潇湘晨报/20121031

  物业专项维修资金被称为“房屋养老金”,但“双三分之二”业主签名难、耗时长造成资金使用难问题,对此,长沙市此前公布的《长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)中提出了一次性表决和应急维修两种解决办法,并在部分小区进行试点。

  10月30日的《办法》立法听证会上,除了一次性表决和应急维修的问题,听证代表关注的还有维修资金交存时间点;听证会场外,记者走访试点小区发现,应急维修确实有利于业主解决问题,但同时存在审批时间较长的问题。

  如何既快捷又安全地将物业专项维修资金这笔钱用在刀刃上?10月30日,长沙市政府法制办组织举行《长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)立法听证会。

  听证会针对房屋专项维修资金交存时间点、一次性表决模式、应急维修情形及程序等多个问题逐一听取意见。来自全市的业主、业主委员会、物业服务企业、街道、建设(房产)行政管理部门、专家学者和律师等10位陈述人代表和2名旁听人员进行发言。

  《办法》立法听证会后,长沙市政府法制办相关负责人表示,将会对大家所提的意见和建议进行认真研究,提出具体的处理建议,然后将整理的意见和根据听证会意见进行修改后的《办法》草案一并呈市政府常务会议进行审议。

  维修资金交存时点

  早交钱有利于归集VS晚交钱能减轻购房压力

  《办法》第六条:预售商品房预告登记时购房人交存首期物业专项维修资金,房地产开发企业不得代收首期物业专项维修资金,建设单位在房屋初始登记前交存首期物业专项维修资金。

  金立槟(专家代表):“(购房人什么时候交存维修资金合适?)我个人认为,应该是在房屋交付之后,产权登记办理之前,房屋已经交付。打个比方,我去买一件西装,西装还在生产过程中,没有穿到我身上,我就要把西装缝个扣子甚至干洗的钱都先交了,虽然房屋是不动产物权比较特殊一些,但是它的本质是一样的。在预告登记时就交存,是增加了购房者的成本。”

  黄定都(业主代表):“我希望是在房产证下来之后再交。对于现在买房一族来说,大多数人是房奴,资金压力很大。”

  吴中易(物业代表):“我们做了一个统计,有一个小区,为了投资来买房的有很多,而交房5年只入住了30%。如果时点不够靠前,入住的人少,收不到多少维修资金。”

  张晖(长沙市物业维修资金管理中心副主任):“将首期物业专项维修资金交存时间确定在购房人预告登记时和建设单位初始登记前,一方面充分借鉴其他城市经验和保持本市交存政策的延续性,另一方面更有利于资金归集到位,以便今后使用资金时的正常分摊,维护业主的合法权益。如果在业主办理入住手续这个时点才交存物业维修资金,会出现一系列的问题。比如业主完全出于投资的目的,并不急于收房,导致物业维修资金的拖延,导致无法归集,给业主正常分担带来一定影响,不利于业主的合法权益。”

  应急维修

  业委会确认时效好VS相关单位确认保证资金安全

  《办法》规定:只要出现“应急维修情形”,需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的,维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。这些情况包括:电梯故障危及人身安全的;消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;楼体单侧外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的以及其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

  黎林晖(市民旁听代表):“提出应急模式的意图就是解决物业维修急的问题。如果增加相关单位检测、鉴定、确认这些环节,肯定这个急就不能到位了,比如管网漏水的话,等鉴定检测,黄花菜都凉了,会造成更大的损失。建议修改为成立了业委会的,由业委会现场予以证明,没有成立业委会的,由当地街道社区居委会证明,可以由房地产主管部门进行监督。”

  张晖:“业委会是不具备法人资格的,确认也是为了资金使用安全。同时,电梯、消防等问题属于特种设备,需要资质部门进行鉴定,保证钱用到刀刃上。我们有一个时限,只要资料齐全,两个工作日就可以拨款。”

  一次性表决

  无反对,可使用金额能否提到3万?

  《办法》第二十二条:同一物业管理区域内全体业主受益,单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下的项目,经“双三分之二”签名同意,实行一次性表决的方式使用物业专项维修资金。

  张晖:“这一条主要考虑到‘双三分之二’业主签名难、耗时长造成资金使用难问题,比如小区大门、小区垃圾站等由全体业主受益的项目的维修和更新、改造难。实行限定单项费用、限定授权时间、限定使用总额的一次性表决模式,一方面减少签名的次数,缓解签名耗时长的问题;另一方面有利于增强业主参与维修资金管理活动的积极性。这一做法在全国属于首创。”

  “为了保证维修资金的安全,发挥资金的作用,我们进行了一些限制。”《办法》中规定,一次性表决的期限为5年,使用资金总金额不得超过缴存资金总额的5%。

  王冰(雨花区城乡建设局,建设行政管理部门代表):“(针对)道路、沟渠的修缮,楼梯间、门厅的修缮,消防设施的维修,花草、绿地的补植等,1万元以下做不了什么事情,但3万元以内还是可以实现一定的维修目的的。”

  金立槟:“1万元以下,可能跟制度设置的初衷有所背离。也建议将金额提高到3万元,而总金额占比则可由5%提高到10%。”

  皮婷(市民旁听代表):在每次使用维修资金后,要对使用明细进行详细的公示。


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