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房地产开发项目的成本测算方法

更新:2013/4/18  阅读:  栏目:地产培训

房地产开发项目的成本测算方法提要:前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费

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  房地产开发项目的成本测算方法

  如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。

  一、土地成本

  随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。

  二、前期规费

  前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防昜地建设费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。

  三、工程成本

  此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:

  1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;

  2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;

  3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;

  4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;

  5、电梯投资;

  6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;

  7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;

  8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

  上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。

  四、开发间接费用

  此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下:

  1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

  2、管理费用。此项费用无须多述,包括人员工资、医保社保、办公费用、培训费用、办证费用、差旅用车开支等,此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

  3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容,要根据不同的项目内容分析计算。

  4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支,如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用,通常是按总投资的3%—5%计列,视项目个案而定。

  5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费,主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税,并考虑企业所得税。

  6、上述各项费用中未提及的其他支出。

  上述项目开发成本,不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支,测算人员必须根据本企业的实际情况,并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作,为新的项目分析提供参考。


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