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美国地产新标杆帕尔迪的经营秘笈

更新:2013/4/18  阅读:  栏目:商业地产

美国地产新标杆帕尔迪的经营秘笈提要:帕尔迪坚持专业化经营,非但不涉足房地产以外的行业,而且不持有租赁物业。在公司的业务分部信息中,我们只能看到房地产开发

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  美国地产新标杆帕尔迪的经营秘笈

  帕尔迪是美国最大的房地产开发商,在美国的市场占有率约为4%,而且是在所有主流市场提供产品的公司。2005年公司实现销售收入为146.95亿美元,净利润达到14.92亿美元。公司的业务遍及美国27个州54个城市,2005年售房456.30万套,员工人数达到13,400人。

  从2000年至2005年,帕尔迪的收入年均复合增长28.18%,净利润年均增长51.24%,公司的加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。从2000年年末到2005年年末,帕尔迪的股价上涨了279.69%。

  《证券市场周刊》研究发现,帕尔迪在经营中存在不少闪光点,其中有一些已经为业界所知,而有一些却还未被注意。

  坚持专业化

  帕尔迪坚持专业化经营,非但不涉足房地产以外的行业,而且不持有租赁物业。在公司的业务分部信息中,我们只能看到房地产开发(Homebuilding)和金融服务(Financial Services)两项业务,其中金融服务业务2005年的收入只有1.61亿美元,仅占公司收入的1.10%;税前利润7059万美元,仅占2.98%。

  帕尔迪的抵押银行主要但不限于向公司国内的顾客提供抵押贷款,同时也出售这样的贷款和服务。根据业务占公司收入和利润的比例我们可以断定,帕尔迪的金融服务部门与美国通用、福特等公司不同,其主要目的并不是牟利,而是为了帮助顾客更方便地购房。

  这个判断也得到公司对待金融服务业务风险态度的支持。帕尔迪通过自有资金和借款向顾客提供贷款,随后,公司将这样的抵押贷款和抵押支持的有价证券出售给外部投资者。帕尔迪认为,这样做可以减少抵押贷款带来的风险,因此通常公司持有这样的服务权利不超过4个月。

  抵押贷款业务存在利率风险,对此帕尔迪的应对手段一是通过浮息借款取得放贷资金,二是利用衍生金融工具进行套期保值。与国内一些公司名为进行套期保值,实为进行投机交易不同,帕尔迪声明不使用任何衍生金融工具用于交易目的。

  抵押贷款行业在美国是一个高度竞争的行业,帕尔迪在此并不恋战无疑是高明的。与此相反,在房地产开发领域,公司却希望做到尽善尽美。

  变革精神

  帕尔迪认为公司的持续成功来源于一系列的“首创(initiatives)”:细分扩张市场;运营的完美;人力资源发展;财务纪律;提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。

  尽管认为以上因素都非常重要,在2004年年报中帕尔迪详细谈了对“运营完美(Operational excellence)”的看法,为什么呢?“如果我们能够把这些成本(国内房地产开发业务中原材料和劳动力成本)仅仅减少3%,我们就可以节省1.58亿美元或者说每股0.75美元。这是一个巨大的数字,但是如果我们还像以往那样做同样的事情,我们就无法达到这个目的。我们必须改善我们的流程,而且,简化我们的生意。”

  尽管帕尔迪在产品质量和顾客满意度上已经领先,公司的营销能力也极其突出,但是公司仍不满足,还在追求通过强化运营管理以减少成本。在房子不愁卖的今天,国内的开发商又有几家能够居安思危,下大力气改善流程降低成本呢?

  土地:核心竞争力与财务纪律

  帕尔迪对土地的态度是值得国内房地产行业深思的。

  一方面,帕尔迪将取得土地提高到了战略高度,“当我们控制了土地,我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建,并且置竞争对手于劣势。”帕尔迪在2004年年报中这样解释它的土地战略,“在过去3年中我们建造房屋只使用了100,000块土地。与此同时,我们却投入足够的资本来控制302,000块土地。为什么会有这么大的差距?成长。我们的计划要求我们在未来几年中显着增加提供的房屋数,而土地是关键的原材料,没有它我们无法运营。为了抓住任何成长机会,我们手头上必须有土地。” 帕尔迪认为可利用的土地作为关键资源会变得越来越稀少,大量取得土地的长期战略是正确的。

  帕尔迪上述对土地的认识会得到很多人的认同,然而如果仅限于此,那么尽可能多地拿到土地就会成为企业的必然选择,一些人会按土地储备数量对房地产行业上市公司进行排序,似乎土地储备越多公司就越有价值。果真如此么?

  帕尔迪话锋一转,“如果我们错了怎么办?”这才是难能可贵的,尽管我们看到美国的房价指数近年来还没有像样的调整,但是公司已经在未雨绸缪了。面对可能的风险,帕尔迪有如下两条对策。

  首先是获取土地储备时并非全部拥有,一部分土地是通过期权来加以控制。2004年,帕尔迪通过期权的方式控制了185,000块土地,这些土地价值65亿美元,而公司用于控制的期权保证金仅为4亿美元,仅为土地价值的6.15%。

  其次是坚守财务纪律——长期有息负债占资本的比例不超过40%。

  国情不同,通过期权方式来控制土地目前在中国还不可能,但是帕尔迪遵守财务纪律的做法却值得我们借鉴。我们发现,即使是在宏观调控政策风险凸显的情况下,也很难找到国内的房地产上市公司为自己划上一条警戒线,而帕尔迪是在风险还没有来临之前就已经定下规矩了。

  但是,即使要学帕尔迪,也不能照搬帕尔迪财务纪律的具体内容,这是因为帕尔迪是根据自己的经营能力来制定要遵守的财务比率的。帕尔迪只考虑长期负债占资本的比例,而不考虑短期偿债风险,似乎与我们国家法律对破产的定义“不能支付到期债务”相悖,其实不然。

  帕尔迪的资产周转率很高,2005年为1.13,这意味着公司的资产可以很快转化为收入。而且帕尔迪的应收款非常少,几乎可以忽略不计,这就意味着在确认收入的同时就已经变现。而且,帕尔迪的流动比率也很高,2005年年末达到了3.05。

  然而真正有价值的问题是为什么帕尔迪可以有这么高的资产周转率?具有很强的营销能力是一个原因,标准化房屋建造流程也是一个原因,更重要的原因是:它的成功其实从拿地开始就奠定基础了,以至于帕尔迪认为拿地是自己的一项核心竞争力。帕尔迪在选择开发用地时要经过详尽的市场研究,从而使得房屋的位置和类型同目标顾客相匹配。在此基础上,帕尔迪力图使控制下的土地在24到36个月内完成从开发到销售的过

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