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中美酒店公寓的区别

更新:2013/9/26  阅读:  栏目:商业地产

中美酒店公寓的区别提要:产权式酒店的房间产权归业主,酒店经营者一般会和业主签订5-15-30不等的协议,这期间,业主房间的使用权

文章来源于 房 地 产E网

  中美酒店公寓的区别

  ●第一节 内涵区别

  美国:酒店公寓主要是在酒店里加入可销售的住宅成分,或全部做住宅销售,住宅的业主可自住,也可将套房放入发展商或者酒店经营管理者的出租目录出租以收取租金。

  中国:酒店公寓主要是提供酒店式服务的公寓,住宅部分基本全部销售。“酒店式服务”不等于标准的酒店服务,多数仅取酒店服务的部分内容。后期经营管理模式则纷繁复杂,不如美国单一。中国主要有产权式酒店和非产权式酒店的区别,前者经营模式统一,后者则很复杂。

  ●第二节 配套区别

  美国:酒店公寓一般配有多种物业类型和完善的配套服务,酒店、公寓、写字楼、零售店、会议室、SPA、泳池、预定机票、清洗服务、传真打印……一应尽有,就像在酒店一般。

  中国:酒店公寓一般不会搭配写字楼、酒店、零售店等物业类型,个别酒店公寓尤其是产权式酒店会有标准的酒店服务,其余则很难真正按照酒店标准执行,甚至连传真打印、清洗服务都没有,纯粹以打“酒店式服务”旗号抬“身价”。

  ●第三节 开发理念区别

  美国:美国的开发商大势携手高档品牌酒店集团一起开发这种豪华酒店公寓的关键原因是可以与消费者分担风险,增加现金流,并且,更容易获得融资。“如果没有住宅部分,美国很多酒店都建不起来”。前几年的美国酒店业其实很低迷,尤其是911之后,美国酒店入住率明显下降,酒店公寓成为开发商“救命稻草”。据统计,美国传统酒店项目需要筹集40%的贷款,而酒店公寓只需要20%的贷款,而且,贷款人明显更乐意为酒店公寓贷款。

  中国:在贷款这个方面的优势中国并不明显。对于产权式酒店公寓而言,与消费者分担风险这个意义非常突出,如雅兰酒店、丹枫白露,让发展商、酒店经营者大为获利,不仅缓解了开发时的资金压力,而且获得后期的租金收益。概言之,中国的酒店公寓多数只是取其形而忽其神,有行无神,装模作样,纯粹靠概念混饭,靠概念来卖个高价钱,严重破坏市场和背离乐酒店公寓的真实价值。

  ●第四节 经营模式区别

  美国:一般采取三种模式兼带联网宣传。

  1、流行较久的模式:开发商将多数房间都销售出去,业主自住时间不受限,同时可以将房间放入开发商或者酒店经营者的出租目录。出租的收益一般5:5分成。扣除管理费,业主一般可以获得45%的租金收入。这种模式中,开发商或酒店经营者一般拥有公共设施的所有权。

  2、新兴的模式:带有住宅成分的豪华酒店混合体项目的酒店顶部几层或者比邻建筑的豪华公寓销售给购房者,业主常年自居不作出租,同时享受酒店的服务和设施,如家务、健身房、游泳池等。

  3、纯粹居家模式:这种模式乃中国比较常见的提供“酒店式服务”的模式,也就是开发商或者酒店经营者为所有的业主提供酒店式服务,如Kimpton在达拉斯开发的Palomar酒店(这是Kimpton开发的第四个Palomar酒店),与Mayfair酒店有所区别的是,该酒店公寓只销售作为住宅,不作客房出租。

  中国:整体上分产权式酒店和非产权式酒店两种。

  1、产权式酒店的房间产权归业主,酒店经营者一般会和业主签订5-15-30不等的协议,这期间,业主房间的使用权、经营权归酒店经营者。业主首付2-3成的房价,之后协议年限中的经营收入一般抵冲按揭贷款,多余的归酒店经营者。

  2、非产权式酒店的产权也归业主。这其中又大体有三种模式:

  a、经营者提供酒店式个别简单服务如代定机票、提供家政等的经营模式,没有出租等服务。这种模式与中国普通的物业管理区别不大,买这种酒店公寓的业主一般吃了个“冤大头”;

  b、介于产权式酒店和上者之间的经营模式,经营者为业主提供代租代管代收代售的服务,业主还可以与经营者签订一定年限的协议,经营者代为出租物业,而业主也可以在此期间享受协议时间段的自主权,同时享受各项酒店服务。出租收益经营者和业主采取3:7或4:6比例开,如东海岸.蓝色会所;

  c、业主以一定的租金价格租给经营者,经营者拥有物业的经营权,而出租物业收益多少与业主无关。总之,中国的酒店公寓经营模式非常复杂。美国还会附以联网等宣传方式,对酒店服务做推广,吸引旅客入住、租用,而中国的酒店公寓很少做类似的宣传工作,这也是为什么长期或短期客户没有养成租用酒店公寓的习惯的关键原因之一,从而导致中国酒店公寓的呼声多数留于销售层面而忽视经营层面。产权式酒店在这方面做得略好,形成了气候。

  ●第五节 经营态度区别

  美国:由于经营模式所带来的后期租金收益和保持自身酒店品牌的需要,美国酒店公寓的酒店经营商的态度一般都较为认真,切实提供酒店服务,并努力多渠道引进客源,提高租金收益。中国:产权式酒店的经营者态度一般都比较到位,尤其在“产权式”管理期间,在确保租金收益等方面多有行动,而非产权式酒店尤其是那些纯粹打着酒店式服务旗号的经营者,经营态度从其不能切实提供酒店式服务内容就可见一斑。整顿酒店公寓,还原酒店公寓真实价值,从改变经营态度做起。

  ●第六节 酒店管理品牌有别

  美国:酒店公寓一般是不错的酒店公司经营,并提供专业的酒店服务。“人们对于购买一个品牌酒店物业的信心大很多,并认为这样的物业更有声望。”

  中国:酒店公寓基本不是专业的品牌酒店公司做后期的经营管理,多数都是一般的物业管理公司号称提供酒店式服务而已,许多酒店服务根本落不到实处,深圳某号称酒店式服务的公寓甚至取消了打字复印的基本服务,深圳旭飞花园、名仕阁、汇展阁等早就名不副实。正是不负责任的经营管理,砸坏了“酒店公寓”原有的价值,对酒店公寓的功能和后期服务产生质疑的人越来越多,中国人购买酒店公寓的热情实际是有所下降的。

  ●第七节 开发成本区别

  美国:酒店公寓建造成本比传统酒店高25%,studio、单卧室、双卧室公寓要比酒店的客房大,又比传统的公寓小。同时,公共区域面积更大,装饰更精美,当然成本也高。

  中国:中国酒店公寓有些建造成本相对比较高,大堂用材、配套设施、内部装修都比较到位,这跟经营者确保自身后期的收益有关。有些酒店公寓比普通的酒店公寓成

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