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杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法(2010)

更新时间:2010-2-11  浏览量:  法规栏目:浙江省

本文提要

杭州市物业管理改善工程领导小组
杭物改 〔2010〕1号
二0一0年二月一日
第一条(目的依据)为了规范物业服务企业退出项目管理的活动,维护当事人的合法权益,做好项目管理的衔接工作,保持业主正常生活秩序,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和国家有关法律、法规、政策,结合本市实际,制定本办法。
第二条(适用范围)本办法所称物业管理项目,是指物业服务企业与开发建设单位、业主根据物业服务合同的约定提供服务的项目。
杭州市区范围内(不含萧山区、余杭区,下同),因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同,物业服务企业退出项目管理的活动,适用本办法。
第三条(退出原则)退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条(管理职责)市物业管理行政主管部门(简称市物业主管部门,下同)负责全市物业服务企业退出物业项目管理过程的监督工作。
各区物业管理行政主管部门(简称区物业主管部门,下同)负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、业务指导工作。
各区人民政府负责制订本辖区内小区管理应急预案,指导街道办事处(乡镇人民政府)(简称街道,下同)对本辖区内物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调,按《关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》的规定根据实际情况召开相应级别的联席会议(来自:www.fdcew.com)。社区协助街道做好有关工作。
各级建设、规划、市政公用、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等相关职能部门要按照各自工作职责,加强与物业管理行政主管部门的协调配合,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。
供水、供电、供气、供热等专业单位应当严格履行职责,协助区人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。
第五条(物业服务企业义务)物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行退出程序和相应职责,协助解决项目遗留问题,做好新老物业管理的衔接工作,保持项目管理的连续性。
第六条(业主义务)业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发,慎用辞退权,保证业主的正常生活秩序。
第七条(开发单位义务)地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益,兑现售房承诺,解决项目遗留问题,为物业管理顺利开展提供保证。
第八条(前期物业管理期间)前期物业管理期间,是指物业开始销售(预售)起,至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理。在前期物业管理期间,物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的,应于拟解除合同日3个月前书面告知对方,并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业,物业服务标准www.fdcew.com、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合杭州市物业管理招投标要求的,应由开发建设单位按规定重新招标。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人,并抄报物业项目所在区物业主管部门、街道和社区。
第九条(物业服务企业提前解除合同)物业服务合同期限未满,物业服务企业要求提前解除合同的,适用下列程序:
(一)物业服务企业应当在拟解除合同日前3个月,将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会,并同时告知当地街道、社区和区物业主管部门。
(二)业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告征求业主意见,公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的,业主委员会应及时与物业企业就退出事宜进行协商,并依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天,同时抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。
(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。
(四)公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的,原物业服务合同继续履行,有异议的一方应通过司法途径解决。
第十条(业主提前解除合同)物业服务合同期限未满,业主大会要求提前解除合同的,适用下列程序:
(一)业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的,业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前,将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告,同时告知当地街道、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月。
(二)经业主大会表决通过提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因、解约时间和同意承担的违约

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